台北市 / 王源澤 李詩健 報導
疫情之中受影響的，不只餐飲零售業，房市也急凍。六都地政局最新資料顯示，7月買賣移轉棟數1萬7千591棟，比6月大降3成，量能是近四年同期新低。房仲業者指出，除了疫情之外，房地合一新制上路，還有重稅期發酵都是房市降溫原因。不過專家就認為，7月的移轉棟數其實反映的是前1到2個月的市況，因此，從數字上來看， 9 月以後應該會迎來一波反彈！
記者王源澤：「台北市中山區的這棟豪宅，1樓黃金店面，在疫情之中，開出總價超過1.2億，單坪153萬的天價，挑戰社區新高，不過房市真的夠熱嗎？」六都地政局最新資料顯示，7月買賣移轉棟數，六都共計17591棟，年減率25.4%，量能是近四年同期新低，其中台北、台中、桃園三都，都寫下縣市合併以來的7月低點。
不過累計前7個月的移轉棟數，卻高達15.1萬棟，創下近8年新高。房仲業者張旭嵐說：「在之前還沒來得及脫手的屋主，在這時候選擇暫時收手，希望能夠過了(房地合一2.0)閉鎖期之後，再來做銷售，仍然是受到疫情嚴峻的影響，所以整體的交易量，跟帶看狀況都不佳。」
5月發布三級警戒之後，全台只有17個新案進場，第二季全國新案總計209件，總推案量2456億元，季減將近3成。第三季有回春可能嗎？房市專家曾敬德說：「疫情影響的時間大概，我們來觀察大概接近2個月，但是到了9月的話，應該整個交易量，整個移轉的數據就會上來，單純這種投資型的買方，其實這種數量本來就已經不多了，所以(房地合一2.0)政策上，(未來)大概也沒有，什麼太大的影響。」疫情讓買家對房市止步，隨著疫情平穩，能不能讓買賣雙方感情升溫，恐怕還得再觀察觀察。
【黃鈺倫/採訪報導】房地合一稅草案11日行政院通過現送至立法院審議，目前規劃未來2年內短期持有的交易都得課徵45%稅率，因此不少民眾會想趕在新制上路前賣房，其實賣房稅金又以房地合一稅與土地增值稅佔大宗，因此若想節稅，除了常見申報自用住宅，享有優惠稅率減免外，地政士表示，對於短期持有者，在申報地價時以高於公告價值申報，就能省下超過一半的錢。
圖/不少民眾想藉賣房賺錢，而賣房時要繳的稅金以房地合一稅與土地增值稅佔大宗。
｜申報自用住宅可享10%優惠稅率
民眾若是現在賣房，房屋為2016年後取得，就得繳交房地合一稅；若房屋在2016年前取得者，則會納入綜合所得稅申報。首先以房地合一稅來說，原本持有房屋1年內出售課徵45％稅率，修法後延長為2年內出售適用45％稅率；原持有超過1年未逾2年者稅率為35％，將延長為超過2年、未逾5年；原持有2年未逾10年者稅率為20％，延長為超過5年未逾10年；而持有超過10年者稅率15％不變。
凡是個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租，則出售房屋時課稅所得計算在400萬元以下者就免稅；超過400萬元部分，按10%優惠稅率課徵，並且6年內以1次為限。再來，由於營利事業出售不動產稅率僅17%，因此也有不少民眾會選擇將部分個人房產移轉至公司，達到節稅效果。
｜「一生一次」、「一生一屋」減免土增稅
除了房地合一稅或是綜合所得稅之外，賣房時另外一項較大筆的稅金就是土地增值稅，土地增值稅課徵稅率為20%~40%，不過自用住宅稅率則僅10%，禾禮地政士事務所黃景揚地政士表示，出售的房子若符合自用住宅用地標準，即可適用「一生一次」及「一生一屋」優惠稅率10%。
凡是本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在此屋；簽約買賣之前1年都沒有任何出租或供作營業的情形；房子是本人、配偶或是直系親屬的；面積限制都市土地是300平方公尺；非都市土地約700平方公尺；自用住宅建築完成未滿1年，房屋的評定現值必須是房屋基地的公告土地現值的10%以上，符合上述條件者即適用，並且一生限用1次。
但若是已經使用過「一生一次」者，其實還能使用「一生一屋」來節稅，不過條件就會比較嚴謹，包括土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，得在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年；簽約買賣前5年內都沒有任何出租或營業情形；房子是本人、配偶或是未成年子女的；面積限制都市土地是150平方公尺；非都市土地是350平方公尺。
此外，出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外的房屋；持有期間出售前持有該土地6年以上，符合上述條件者即可申請使用「一生一屋」10%的優惠稅率，並且可無限次使用。
圖/出售的房子若符合自用住宅標準，即可申請優惠稅率10%。
｜以高於公告價值申報地價能省更多
另外，針對現在短期持有的民眾，若想賣房可能會被課徵高額的房地合一稅，因此，若想節稅的話，由於房地合一稅課稅基礎為售價減成本再減土地漲價總數額，而土地漲價總數額為現在申報地價減去前次移轉現值，黃景揚地政士表示，其中現在申報地價也可以透過自行申報移轉現值計算，使得土地漲價總數額愈大，所需課徵的稅就愈少。
雖然如此一來，土地增值稅的部分可能會變多，因為土增稅課稅金額為土地漲價總數額再乘以稅率，但是對於短期持有的民眾來說，土地增值稅的稅率一定低於房地合一稅的稅率，所以相較之下還是比較省。不過目前房地合一稅修法後也將研議將土地漲價總數額制定上限，因此若要使用此法節稅的民眾得多加留意。
Tips:
房地合一稅自2016年上路後，還是有許多民眾常搞不清楚，最常被誤認為賠售就無須申報，財政部北區國稅局官員表示，出售房屋除符合免辦理申報者外，都要在完成所有權移轉登記次日起算30日內申報，同時提醒民眾，若未依規定在期限內申報，經稽徵機關調查後，將處以3000元以上3萬元以下罰鍰，並且若有應補稅額，除了依法核定應補稅額發單補徵外，並按所漏稅額處3倍以下罰鍰，2項罰鍰擇一從重處罰。
留言列表
